L’investissement immobilier entrepreneur fait vendre. Des formations à 5000 €, des pubs Facebook avec Laura 25 ans et ses trois appartements à Paris, des promesses de cocotiers et de revenus passifs. Nicolas Popovic, lui, est dans l’immobilier depuis 2002. Il achète, il revend, il loue – et il a mis une vingtaine d’années à construire ce que des gourous en ligne te promettent en 18 mois. Ce qu’il dit dans le podcast The B Boost d’Aline est simple, un peu brutal, et franchement salutaire.
Le mythe du rentier à 25 ans et l’investissement immobilier entrepreneur
Tu les as vus. On les a tous vus. Ces pubs qui tournent en boucle sur Instagram et Facebook – ‘Léa, 24 ans, trois appartements à Paris, rentière.’ Aline, qui anime The B Boost, en parle en intro : elle les a vues 10 fois, 15 fois, jusqu’à avoir l’impression que l’investissement immobilier était la mode obligatoire pour tout entrepreneur qui se respecte.
Nicolas Popovic met les choses au clair dès le départ. Il est né en 1982, entrepreneur depuis 2002, et il ne vend pas de rêves. Ce qu’il vend, c’est des appartements et des actifs immobiliers – pas des promesses.
« Je vais même oser le dire, j’avais une forme de haine à un moment donné envers toutes ces personnes parce que quelque part, c’est du bon sens ce que je vais dire. Tu fais un crédit sur 20 ans. Je vois pas comment en faisant un crédit sur 20 ans, tu vas pouvoir prétendre être rentier. »
Dit comme ça, ça a l’air simple. Et pourtant, combien de personnes ont cliqué sur ces pubs ?
Le problème ne vient pas de l’immobilier en soi. Il vient de la confusion entre deux choses radicalement différentes : gagner de l’argent grâce à l’immobilier (oui, c’est possible) et être rentier au sens propre – à savoir ne rien faire pendant que les loyers tombent (ça, c’est une autre histoire). Nicolas distingue les deux avec une clarté qu’on entend rarement dans ces débats.
Et le timing, c’est là que ça coince vraiment. Lui, il a mis dix ans – peut-être quinze – pour atteindre ce niveau. Pas 18 mois. Pas deux ans.
Ce que personne ne dit sur les formations immobilières à 6000 €
Pourquoi l’immobilier est-il devenu le terrain favori des gourous en ligne ? La réponse de Nicolas est économique, pas morale.
« Le moindre achat est très rapidement à 50 ou 100 000 €. Et derrière quand tu vas vendre de l’information, il est beaucoup plus facile de vendre un programme à 5 ou 6 ou 7000 € avec derrière une conséquence financière à 100 000 que de vendre un programme au même prix sans aucune conséquence derrière financière. »
Voilà. C’est mécanique. Le ticket de formation paraît raisonnable face à un investissement potentiel de 100 000 €. C’est de la psychologie de prix basique – et ça fonctionne.
Ce qui m’agace dans tout ça, c’est que Nicolas dit aussi quelque chose de plus nuancé : acheter un appartement et le louer, c’est pas si compliqué. Tu vas chez le notaire, tu signes, c’est à toi. Il y a des choses à savoir, oui. Mais de là à payer 6000 € une formation pour ça ? Il voit pas vraiment l’utilité. Par contre, pour de la location saisonnière ou de l’achat-revente complexe, il reconnaît qu’il peut y avoir un vrai savoir à transmettre (et c’est souvent là que ça coince, parce que la distinction est rarement faite dans les argumentaires de vente).
Si tu t’interroges aussi sur la légitimité de certains acteurs qui vendent du conseil en ligne, l’épisode de The B Boost sur les formations et coachings qui déçoivent donne un angle complémentaire intéressant.
La répartition réelle d’un entrepreneur immobilier – les chiffres
Nicolas a un camembert. Littéralement – il l’a cherché en direct pendant l’interview. Et les chiffres qu’il donne sont en marge, pas en chiffre d’affaires. Précision importante.
Voici comment se répartit son activité :
- 20 % achat-revente (marchand de bien) : il achète des biens, parfois sans rien faire dessus – juste sous la valeur de marché -, parfois après un travail juridique, et il revend.
20 % supplémentaires viennent des loyers – les biens détenus via ses SCI (sociétés civiles immobilières) qui louent à des particuliers et des entreprises. 50 % de sa marge vient de la vente de produits financiers – des parts de sociétés, des actifs détenus collectivement. Et internet ? 5 %. Sa chaîne YouTube et son site Immobilier Compagnie, c’est 5 % de sa marge totale. Le reste, c’est du divers (2 %) – dont une voiture achetée lors d’une faillite, parce que l’occasion était là.
Ce portrait est utile pour une raison simple : il montre que l’investissement immobilier entrepreneur au sens réel, c’est pas une activité monolithique. C’est un portefeuille de revenus qui se construit par couches, sur des années. Rien à voir avec ‘j’achète un appart, je deviens rentier.’
Bref, 70 % de ses revenus viennent directement ou indirectement de l’immobilier. C’est cohérent avec son parcours. Mais ça s’est construit depuis 2002.
Quand l’algorithme prend le dessus sur l’immobilier réel
Nicolas a presque 10 000 abonnés sur YouTube. Il le dit lui-même : il a perdu la foi. Non pas parce que YouTube ne marchait plus, mais parce qu’il y a un problème structurel entre son activité réelle et ce qu’il peut montrer en ligne.
« Il est impensable pour moi de montrer tout ça dans des vidéos YouTube. J’achète des biens que je revends sans rien faire à part les acheter et les revendre parce qu’ils sont vendus en dessous du prix du marché. Si tu me vois acheter quelque chose à 1 € et que tu le revois à vendre à 10, tu auras du mal à me l’acheter. »
C’est exactement le problème. Et c’est une des tensions les plus honnêtes qu’on entend rarement dans le monde des créateurs de contenu ‘immobilier.’ La transparence que tout le monde réclame est précisément ce qui rendrait son activité moins rentable.
Il s’est donc tourné vers le podcast – parce que donner des conseils, ça ne nécessite pas de montrer ses tableaux de bord. Et il a un livre en préparation : Devenir riche sans argent, 500 pages, dont les 100 premières sont disponibles gratuitement sur son site sans même rentrer son email. C’est son histoire – père entrepreneur qui a fait faillite, mère qui a racheté la maison avec l’aide des grands-parents, et lui qui commence à zéro.
Ce rapport à l’argent construit dans la contrainte, ça change la façon dont on investit. C’est pas une théorie – c’est une cicatrice.
Pour les entrepreneurs qui cherchent à diversifier leurs revenus sans partir dans tous les sens, l’épisode sur le mindset entrepreneur du même podcast parle de ce même rapport au risque et à la construction du capital.
Combien de temps faut-il vraiment pour l’investissement immobilier entrepreneur ?
Nicolas donne des chiffres. Pas des chiffres de chiffre d’affaires – il refuse, pour des raisons familiales et de vie privée. Mais des projections temporelles, oui.
Le calcul est brutal :
Si tu gagnes 1000 € par mois et que tu veux générer 10 000 € par mois de revenus passifs immobiliers, en épargnant vraiment bien, il te faut environ 8 à 9 ans. Si tu gagnes 10 000 € par mois et que tu en vis avec 1000 €, tu peux y arriver en moins de 5 ans. Ce qu’il faut retenir – enfin, ce que j’aurais voulu qu’on me dise bien plus tôt – c’est que le point de départ conditionne tout. L’investissement immobilier entrepreneur n’est pas une accélération : c’est une construction.
Et ça, les pubs Facebook ne te le disent pas. Parce que ça vend moins bien.
Nicolas ajoute une nuance importante : si tu fais de la location saisonnière ou de l’achat-revente actif, tu peux en vivre bien plus tôt. Mais là, tu es dans une activité commerciale. Tu travailles. Tu n’es pas sous les cocotiers – tu gères des appartements, tu réponds aux locataires, tu fais des travaux. Lui-même dit qu’il en peut plus de son immeuble de location saisonnière.
« S’occuper de son argent, c’est un travail. Et c’est un choix qu’on peut faire. Après, c’est juste ton niveau de revenu de départ qui va conditionner le temps nécessaire pour arriver au résultat que tu convoites. »
Rentier au sens noble, oui. Rentier sous les cocotiers à 26 ans après un crédit sur 20 ans ? Non.
Les vrais rentiers de l’immobilier vendent des formations – pas des appartements
C’est Aline qui le formule en premier, et Nicolas acquiesce. Les gens qui se présentent comme rentiers grâce à l’immobilier gagnent leur vie principalement avec leurs formations, leurs programmes, leurs audiences. L’immobilier, c’est le prétexte. Le produit, c’est toi qui écoutes.
Nicolas ne dit pas que c’est criminel. Il dit que c’est de la nature humaine – les gens vont là où il y a le plus d’argent. Lui-même est moins actif sur YouTube parce qu’il gagne plus d’argent ailleurs. Cohérence totale.
Mais ce qui distingue son discours, c’est qu’il reconnaît une limite réelle : faire de l’immobilier sérieusement et créer du contenu de qualité en parallèle, c’est très difficile. Pas impossible, mais difficile. Et quand tu vois quelqu’un qui publie cinq vidéos par semaine sur l’immobilier tout en gérant un parc locatif conséquent, il faut se poser des questions sur ce qui est vraiment prioritaire.
La question, au fond, c’est pas ‘est-ce que l’immobilier marche ?’ Ça marche. Nicolas en est la preuve vivante depuis vingt ans. La vraie question, c’est ‘pourquoi tu t’intéresses à l’immobilier – pour investir, ou pour acheter une formation qui te fait sentir que tu investis ?’
C’est inconfortable. Mais c’est le bon point de départ.
Pour aller plus loin sur la construction d’un business solide sans tomber dans les effets de mode, l’épisode sur les vérités quand ton business plafonne pose des questions similaires sur les vraies raisons qui bloquent la croissance. Et si tu cherches à comprendre comment d’autres entrepreneurs diversifient leurs revenus en dehors du salariat, l’interview sur la newsletter Snowball à 42 000 dollars de revenu récurrent montre un autre modèle – pas immobilier, mais tout aussi concret.
Une dernière chose. Nicolas a écrit 500 pages sur tout ça. Son adversaire déclaré, c’est L’Autoroute du millionnaire de MJ DeMarco. Il espère que son livre donne des mécanismes financiers réels, pas des slogans. Les 100 premières pages sont gratuites, sans email requis. C’est peut-être le meilleur point d’entrée pour explorer l’investissement immobilier entrepreneur avec quelqu’un qui a vraiment les mains dans le cambouis depuis deux décennies.
Pour ceux qui veulent aussi comprendre comment prouver sa légitimité en business – question connexe quand on commence à investir ou à conseiller – The B Boost a un épisode dédié qui vaut le détour.
